4月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新貸款市場報(bào)價利率（LPR），其中1年期LPR由4.05%下調(diào)至3.85%，下調(diào)幅度達(dá)到20BP；5年期以上LPR由4.75%下調(diào)至4.65%，下調(diào)幅度達(dá)到10BP。

這是本年內(nèi)LPR第二次下降。從去年8月進(jìn)行LPR改革以來，截至目前，1年期LPR已經(jīng)下行40基點(diǎn)，5年期LPR下行20基點(diǎn)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，此次LPR下降符合市場預(yù)期。由于中國人民銀行此前開展中期借貸便利（MLF）操作1000億元，中標(biāo)利率為2.95%，較前次下降了20個基點(diǎn)。所以市場已經(jīng)預(yù)計(jì)MLF利率下降將大概率引導(dǎo)4月的貸款LPR下行。

由于LPR直接影響貸款實(shí)際利率，因此未來貸款利率有望進(jìn)一步下降，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本將繼續(xù)下行。今年以來，央行在貨幣政策上持續(xù)加大逆周期調(diào)節(jié)力度，保持了流動性的充足供應(yīng)。目前，市場普遍認(rèn)為逆周期調(diào)節(jié)的力度還會進(jìn)一步加大。

中國民生銀行首席研究員溫彬稱，政治局會議再次重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，這次5年期以上LPR只下降了10個基點(diǎn)，體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

4月17日召開的政治局會議稱，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，運(yùn)用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕，引導(dǎo)貸款市場利率下行，把資金用到支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)上。

對個人而言，LPR報(bào)價影響較大的方面是房貸。

選擇新的LPR，房貸有何變化？

以100萬元房貸、等額本息償還30年計(jì)算，5年期以上LPR每下降10個基點(diǎn)，月供額約減少60元。4月5年期以上LPR降低10個基點(diǎn)至4.65%，月供將從5216.47元減少至5156.37元，累計(jì)利息相差了2.16萬元。

以北京為例，據(jù)北京部分商業(yè)銀行員工表示，北京首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個基點(diǎn)，也就是說，首套個人住房貸款利率下限是4.75%+0.55%=5.3%，5年期以上LPR調(diào)降10個基點(diǎn)后，房貸利率為5.2%。

要注意的是，LPR每月20日對外公布一次，不過相應(yīng)的房貸實(shí)際執(zhí)行利率不會每月調(diào)整一次，重定價周期通常為1年。由于大部分銀行規(guī)定重定價日為每年1月1日，因此針對轉(zhuǎn)換后的房貸，最近的參考LPR應(yīng)該是2020年12月將公布的5年期以上LPR。

也就是說，如果今年12月5年期以上LPR依然為4.65%，買房者如果新購房屋、使用新的LPR房貸利率（不考慮利率“換錨”情況），100萬元的房貸等額本息償還30年，在2021年每月房貸還款額為5491元。

此前在5年期LPR為4.75%、北京首套房執(zhí)行利率5.3%（4.75%+55個基點(diǎn)）的情況下，每月房貸還款額為5553元，因此執(zhí)行新LPR利率后，房貸月供每月減少62元。

按照北京各大銀行目前基準(zhǔn)利率上浮10%、即5.39%的利率比較（不考慮購房者利率上浮或打折的情況），執(zhí)行固定利率后月供為5609元。如此來算，新購房屋且執(zhí)行最新LPR的購房者，相比選擇固定利率（無上浮或打折情況）的購房者來說，每月可省118元。

“五年期以上LPR是五年期以上貸款的定價基準(zhǔn)，而五年期以上貸款中，個人住房貸款占比較高，非對稱下降將釋放房地產(chǎn)調(diào)控不放松的信號?！毙戮W(wǎng)銀行首席研究員董希淼強(qiáng)調(diào)。

LPR or 固定利率？

二者選其一，而且只能選一次！

也就是說，如果你接到銀行問你“換不換貸款利率”的電話，并選擇了轉(zhuǎn)換成“LPR”利率，那么，你的房貸利率每年都要面臨漲、或者跌。

對的，是每年，不是每個月。雖然LPR利率每個月都會公布新數(shù)據(jù)，但，你與銀行簽訂房貸合同時，約定以LPR為基準(zhǔn)定價利率，有效期是1年！這一年內(nèi)，利率不變，1年后房貸利率才會再次調(diào)整為新的LPR利率+加減點(diǎn)。

好消息是，從去年8月以來，LPR利率一直在下跌。特別是關(guān)系到房貸的5年期以上LPR已經(jīng)三次下調(diào)累計(jì)20了個基點(diǎn)，從4.85％降至4.65%。

大概率，一年后的你，房貸肯定是下降的。

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