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房價熬不住了?最新70城房價公布,36個城市已見頂!

投稿 發(fā)布:2021/10/22 19:07:21 來源:廣州租買房 500 閱讀

10月20日,國家統(tǒng)計局發(fā)布9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。從數(shù)據(jù)看已經(jīng)有跡象表明近期市場趨冷,調控政策顯示威力。


01


9月份的數(shù)據(jù)很重要,因為全國市場是在8月份受到城市政策、房企、銀行信貸等多重因素疊加,突然冷下來的,時隔一個月后,這次變冷對市場真正的影響開始逐步顯現(xiàn)出來,所以9月份的數(shù)據(jù)其實可以看出全國樓市變冷之后的速度和趨勢。

在這個背景下,70個大中城市商品住宅銷售價格的確表現(xiàn)不佳。從環(huán)比看總體略降,而同比雖然有漲幅,但是漲幅持續(xù)回落。
最值得注意的是新房價格指數(shù),統(tǒng)計顯示該指數(shù)是2015年5月份、6年來首次下跌,換而言之是77個月以來首次的下跌。
分城市能級看,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比,由8月份的上漲0.3%轉為持平;二手住宅銷售價格環(huán)比,由上8月份的上漲0.2%轉為下降0.4%。
二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比,由8月份上漲0.2%轉為持平;二手住宅銷售價格環(huán)比,由8月分持平轉為下降0.1%。
三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比,由8月份持平轉為下降0.2%;二手住宅銷售價格環(huán)比,與8月份相比保持下降態(tài)勢,降幅比上月擴大0.1個百分點至下跌0.2%。
從漲跌城市分部看,9月70大中城市中有27城新建商品住宅價格環(huán)比上漲,8月為46城;環(huán)比位于西北的銀川、西安漲幅0.6%領跑,四個一線城市北上廣深分別為持平、漲0.2%、跌0.1%、漲0.2%。

02



對于投資性質購房者而言,大家都知道二手房市場一定要研究的,因為從過去的歷史看,這個數(shù)據(jù)更加真實。
雖然當下大概有13個城市出現(xiàn)了二手房指導價,扭曲了市場,但是不涉及指導價的城市還是居多,二手價格依然有參考價值。
個人認為整張表統(tǒng)計數(shù)據(jù)中的城市分部、極值和數(shù)值變化趨勢是很值得分析的。
在表格中大于100表示上漲,小于100表示下跌,我們可以將“環(huán)比”“同比”“定基”三個數(shù)據(jù)小于100看成弱勢市場,大于100看成強勢市場。
首先,先看看“環(huán)比”“同比”“定基”三個數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)下跌的城市。
二手市場三個數(shù)據(jù)都在下跌,說明這個市場這12個月來是持續(xù)走弱的,整個市場表現(xiàn)令人擔憂的,這樣的城市一共有14個,城市比較集中,其中華北4個,東北3個,西南3個,湖南省2個,安徽和廣西各1個。
可以看出北方淪陷比較明顯,華北東北占了14個城市的半壁江山,北方的市場這一年來整個偏弱,值得注意的是東北和華北近來并沒有出樓市收緊政策,反而是出了諸如哈爾濱“十六條”這樣的救市政策,但即便如此市場依舊不買賬。

西南、湖南雖然都是較小城市,也說明這兩個區(qū)域或因為大城市人口虹吸、或因為省內高壓政策,整體市場非常弱。
在重點70城中,珠三角沒有城市三數(shù)據(jù)下跌,長三角只有安徽安慶1個城市,這兩個城市群近期收緊政策頻出,卻依舊強勢。
簡單說一下三個數(shù)據(jù)的關系,“定基”數(shù)據(jù)的基準是最早的,“同比”次之,“環(huán)比”最晚,這三個數(shù)據(jù)如果定基最小,環(huán)比最大,說明這個城市在周期內是持續(xù)下跌的。
按照這個邏輯分析14個城市中,只有遵義和秦皇島是在弱勢橫盤,其余的12個都是連續(xù)向下的,最嚴重的是牡丹江和南充,其中石家莊和太原兩個省會表現(xiàn)也非常弱。

反過來看三個數(shù)據(jù)都大于100,說明整個市場是強勢的,這樣的城市有15個,相比弱勢的城市分布非常分散,西南3個,長三角2個,海南2個,西北2個,東北2個,其余的分布在華北、湖南、江西、山東、河南等多個區(qū)域。

其中海南的???、三亞市場在政策利好刺激下,比較強勢,西南則是成都、重慶兩大城市和瀘州,西南核心城市市場走勢整體處于強勢。東北大連、丹東走出獨立于整個東北的走勢。
結合弱勢市場看,西南、東北分化較為嚴重。
與弱勢市場相反,在強勢市場,“定基”數(shù)據(jù)最大,“同比”數(shù)據(jù)居中,“環(huán)比”數(shù)據(jù)最小,說明整個市場是持續(xù)上漲的。
按這個標準去看,南京、無錫、成都、西安、西寧其二手市場在9月數(shù)據(jù)中依舊保持強勢,雖然可能和每位購房者具體感受不一致。這幾個城市10月的數(shù)據(jù)值得密切關注。
與2020年“定基”數(shù)據(jù)相比,漲幅較大的,但是上月“環(huán)比”降低的城市說明數(shù)據(jù)上表現(xiàn)的是出現(xiàn)了頂部特征,在過去一年多中樓市已經(jīng)見頂,這樣的城市有36個。
包括了北京、沈陽、上海、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、廣州、深圳、銀川、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、泉州、武漢等前期的熱門城市,其中江蘇省和浙江省城市最多,也包含北上廣深四大一線和二線的武漢、杭州、寧波、福州、廈門等,可以看出,絕大部分熱點城市和區(qū)域已經(jīng)見頂,其下跌或橫盤周期已經(jīng)顯現(xiàn)。
其中差值最大的是北京、上海、杭州,這與調控周期有關,深圳因為早在去年7.15就開始調控,所以沒有進入前三,否則二手數(shù)據(jù)差值最大的應該是深圳。
而京、滬、杭也是這一波打壓力度較大的城市,其中北京并沒有出現(xiàn)全面上漲也出臺了二手房指導價,可見這個城市政策之嚴。
杭州還沒有出臺指導價數(shù)據(jù)已經(jīng)這么不樂觀,一旦后續(xù)推出指導價,其市場極其不容樂觀,當然也和政策力度有關。

03


按照以上方法論來分析一手房市場,可以得出幾個結論:
1.一手房數(shù)據(jù)整體優(yōu)于二手房數(shù)據(jù),可能是因為政府調控更為精準,限漲限跌政策發(fā)揮了作用。
2.四大一線,北上深新房價格依舊上漲,廣州則表現(xiàn)略微疲軟。
3.太原、哈爾濱、牡丹江、岳陽、常德、南充是僅有的6座一手、二手都處在弱勢市場的城市,其樓市現(xiàn)狀非常凄涼,看來岳陽全國第一個推出“限跌令”在數(shù)據(jù)上早就有所體現(xiàn)了。

而常德一手、二手數(shù)據(jù)表現(xiàn)甚至弱于岳陽。作為省會太原、哈爾濱都表現(xiàn)不佳,可以想象山西省、黑龍江省其他城市樓市有多么艱難。

4.無錫、泉州、濟寧、大連、南京、銀川、西寧、西安、烏魯木齊、合肥、福州、武漢等城市一手房市場依舊比較堅挺。
其中武漢數(shù)據(jù)與市場感受大相徑庭,不知道是不是統(tǒng)計口徑原因。西北四個省會的表現(xiàn)出乎意料,尤其是西安市場已經(jīng)連續(xù)上漲5年,最近又出政策調控,沒想到一手數(shù)據(jù)依舊堅挺。
從整體數(shù)據(jù)來看,簡單說就是北方市場整體偏弱。
一線市場二手市場全面見頂,一手市場由于限價原因還在強勢區(qū)域;無論一手二手和歷史相比都出現(xiàn)了不同程度疲軟,國家調控成效已現(xiàn)。
對于二手強勢的15個城市,是下個月數(shù)據(jù)分析的關鍵,這些城市是否在數(shù)據(jù)上見頂,影響整個房地產市場對未來的判斷。

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