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房貸利率,無限逼近4%!簡單的動作背后,暗含巨大的信息量……
啪的一下很快啊,我們看到了一次意外、糾結、甚至有點“被迫”的降息。
這一次降息,時隔幾天才形成文案,時效沒那么快。
原因是,簡單的動作背后,暗含的信息量特別大。
以至于,需要把當下的經(jīng)濟、地產(chǎn)、消費、存貸款、貨幣政策、央行的意圖、銀行企業(yè)居民的處境,全都講清楚,非常值得跟大家聊聊。
8月15日,央行做了4000億的MLF,和20億的逆回購。
把MLF的利率,還有逆回購的利率,都下調(diào)了10BP,分別是2.75%和2.00%。
這是2022年內(nèi),第二次下調(diào)政策利率,上次是一月份。
4月份是降準,5月份是專門降的5年期LPR,都沒有調(diào)整政策利率。
按慣例,還是要跟大家說這些詞都是什么意思。
央行是貨幣的掌控者,想給企業(yè)和個人印錢、發(fā)錢,是需要通過銀行手中的,可不是隨隨便便就能給的。
這個時候,就用到了各種工具。
最重要的兩個:
一個是逆回購,時間短,期限一般是7天,14天。
央行向銀行買入債券,一手交錢,一手交貨,到期后再賣給銀行,金額越大,短期投放出去的錢就越多。
一個是MLF中期借貸便利,期限是3個月、6個月和1年,以招投標的方式,銀行給央行提供債券質(zhì)押品,央行再把錢貸給銀行。
那很明顯,一個是購,另一個是貸。
一個是短期,一個是中期。
作用其實都一樣,都是央行通過“量和價”,也就是“金額和利率”,來控制貨幣發(fā)行的節(jié)奏。
這些錢,不管買賣還是借貸,到銀行手里之后怎么辦?
不同銀行,手里錢多錢少,也是不同的。
銀行們,也會在同行之間,進行短期的拆借。
央行給的錢足夠便宜,那銀行之間借的錢也會便宜。
這就又形成了市場利率,一般我們看DR007。
最終,這些錢是要貸給企業(yè)和個人,去賺息差的。
這個時候,就涉及到LPR報價了,也就是平時大家接觸到的各種貸款,生活開支的消費貸,企業(yè)的經(jīng)營貸,個人買房的按揭貸,利率高低就看LPR了。
大家發(fā)現(xiàn)了沒,這是一個鏈條,貨幣從央行流向銀行,再流向個人的鏈條:
逆回購和MLF的利率,決定了銀行間市場利率,影響了銀行手中的資金成本,最終決定了LPR利率。
銀行再通過加減基點,最后,也就形成了大家的房貸利率。
所以,這次政策利率調(diào)降了10BP,等到20號公布LPR的時候,也會跟著調(diào)降,那房貸利率,也會跟著下降。
LPR,又分1年期和5年期。
現(xiàn)在,1年期LPR是3.7%,5年期以上LPR是4.45%。
今年還有個特殊情況,首套房貸利率,可以突破5年期LPR下限20BP。
銀行上趕著審批房貸,很多城市都能執(zhí)行4.25%的利率了。
要知道,年初的時候,我敢說絕大部分城市還是5.88%以上的利率,這才半年不到,就降到4.25%了。
按這樣飛流直下的形勢,這次5年期LPR很有可能降幅更大,會達到15BP或者20BP,已經(jīng)無限接近4%了。
100萬商貸30年等額本息,半年時間,月供少了1000多塊。
能不能吸引買房的人我不知道,但我能肯定:
6.37%的接盤俠們,心口已經(jīng)被扎的痛不欲生,“提前還貸潮”,可能會繼續(xù)蔓延。
關于政策利率、貨幣傳導機制、對房貸利率的影響,其實挺簡單一個事,繞了半天,我只是想說的更清楚一些。
為什么說很意外呢?
前段時間大家看央行的表態(tài),在二季度的貨幣政策執(zhí)行報告里,專門說了:
堅持不搞“大水漫灌”,不超發(fā)貨幣。
還提到了通脹壓力,已經(jīng)做好有些月份CPI突破3%的準備了。
前腳剛說完,扭頭就放大招,把大家都整的很意外。
原因是什么?
市場里的錢越來越多,對我們有什么影響?
有三個角度。
第一,時間點很有意思。
去年底,開了經(jīng)濟工作會議,定調(diào)了2022是穩(wěn)增長大年,還說政策還主動作為。
然后,1月份就降了逆回購和MLF利率。
今年7月份,也是開了高層會議,其中提到“力爭實現(xiàn)最好結果”,然后8月份也降了政策利率。
央行還是非常聽指揮的,大的基調(diào)定下來,馬上就落地。
第二,7月的金融數(shù)據(jù)。
7月的金融數(shù)據(jù),是8月12號出的,一直沒跟大家聊,是覺得該說的,已經(jīng)說得夠詳細了。
都說我是焦慮UP,如果各位看了心情不好,我就很慚愧。
反正,數(shù)據(jù)確實不太好看。
每個月的金融數(shù)據(jù),其實分兩塊。
一塊是經(jīng)濟對錢的需求,也就是全社會的融資規(guī)模。
另一塊,是貨幣的供給量,包括廣義貨幣M2,和狹義貨幣M1。
社融多了,說明全社會都有強烈的借錢欲望,想擴張,想擴大經(jīng)營,愿意負債。
貨幣多了,那說明印出來的錢也多了。
分析這個金融數(shù)據(jù),其實也不難,先看總量,再看結構,經(jīng)濟大概是個啥情況,心里就有數(shù)了。
今天我們重點聊社融。
社融有哪些分項呢?
信貸、企業(yè)債、政府債、表外三項,還有股票融資。
這幾項,基本把這個社會上,全部的借錢渠道都包括了。
大家看,有貸款,有債券,有公司上市的融資,有地方政府發(fā)債的融資,還有信托、還沒貼現(xiàn)的銀行匯票之類雜七雜八的錢。
7月,新增社融7561億,同比減少了3191億。
信貸新增4088億,少了4303億。
企業(yè)債券只增加了734億,少了2357億。
這說明啥?
貸款變少了,企業(yè)發(fā)債也變少了。
為什么貸款減少這么多?
我們繼續(xù)看信貸的分項:企業(yè)、居民、票據(jù),非銀。
居民短貸少了354億,中長貸少了2488億。
企業(yè)短貸少了969億,中長貸少了1478億。
答案出來了:
愿意貸款的企業(yè)和居民,少了4000多個億,這是大頭。
更奇怪的還在后面:
M2余額達到了257.8萬億,同比增長12%,M1余額66.18萬億,同比增長6.7%。
不管M2還是M1,不管是企業(yè)的活期存款,還是居民的活期和定期存款,不管是環(huán)比還是同比的增速,全都在上升。
我們甚至可以用“飆升”這個詞來形容。
這只能說明一個事實:
社會上根本不缺錢,銀行手里根本不缺錢,企業(yè)和個人都在存錢,貨幣大把大把的涌出來,就是不想貸。
企業(yè)和居民,為啥不想貸?
其實看倆指標就行:企業(yè)就看PMI,居民就看房地產(chǎn)的銷售。
7月疫情又開始散發(fā),李奇霖的報告里,提到了一個數(shù)據(jù):PMI生產(chǎn)經(jīng)營活動預期指數(shù),環(huán)比下降了3.2個百分點,還有,高爐和水泥的開工率,也都在下降。
做生意,要看經(jīng)營預期的,這種散發(fā)的陣勢,今年不斷的“打地鼠”游戲,當然會謹慎擴產(chǎn)。
地產(chǎn)就不用說了,現(xiàn)在市面上90%都是期房,當大家連房子能不能交付,這種最起碼的信任都已經(jīng)沒有了,買房就是跟自己過不去。
一個是信心,一個是預期。
大家再看一下時間。
8月12號出的7月金融數(shù)據(jù),緊跟著15號就降政策利率。
央行行動,堪稱光速。
這里還有一個非常、非常、非常有趣的地方,也是這一次降息,最值得講的地方:
MLF和OMO利率降了10BP,說降就降,不含糊。
但是,MLF的操作量,是4000億。
要知道,8月份MLF,可是有6000億要到期。
還記得上面跟大家說的嗎?
MLF,是央行借給銀行的錢,有期限,有數(shù)量,有價格,是主要的印鈔方式。
到期之后,央行是不是續(xù)作,續(xù)作多少,決定了基礎貨幣的供給量。
這就很奇怪了。
如果說,降息,代表了央行想印鈔的意愿。
那MLF,也應該加足馬力,把6000億全部續(xù)作,或者超量續(xù)作。
不應該縮量操作,還減少了2000億。
一邊是果斷的降政策利率,引導房貸利率繼續(xù)下降。
另一邊,是縮量“收水”,不給銀行提供過多的錢。
看起來,太矛盾了。
這就是貨幣研究美妙的地方。
央行能不知道市場里錢已經(jīng)夠多了嗎?
能不知道,制造業(yè)缺的是預期,房地產(chǎn)缺的是信心嗎?
當然知道,而且,一定比你我這樣,對著一大堆數(shù)據(jù)來回解讀的知道的更詳盡,更深刻。
關鍵問題是,怎么做。
這就是我們要聊的第三個角度:
央行,要確保MLF印鈔機制的權威。
換句話說:
市場利率,不能偏離政策利率,不能出現(xiàn)倒掛。
否則,就會造成貨幣工具的失效!
這是很嚴肅的問題。
M2和M1的數(shù)據(jù),已經(jīng)充分表明,市場里一點都不缺錢。
所以,沒有必要再等量或者超量續(xù)作MLF,沒有必要給銀行更多的錢了。
正因為每家銀行手里的錢太多,又貸不出去,就產(chǎn)生了一個奇異的現(xiàn)象:
銀行間拆借市場的利率,遠比政策利率要低。
在降息之前,DR007處于1.35%的水平,距離2.1%的7天期逆回購利率,相差了75個bp。
同業(yè)存單接近2%的水平,和2.85%的MLF操作利率,相差80bp左右。
這意味著,一家銀行從市場上融資的成本,要遠遠低于從央行那里拿錢的成本。
好,換做你是銀行,如果能以1.3%的利率借到錢,何必以2%以上的利率,從央行那里借錢呢?
能借到比常規(guī)貨幣工具更便宜的錢,就意味著:
銀行之間,會更多的資金套利,更多的資金空轉。
這個時候,就算MLF的操作量再大,除了硬塞給銀行之外,不會起到任何積極的作用。
可上面說了,企業(yè)缺預期,居民缺信心,貨幣工具不動又不行。
這個時候,折中的辦法,或者說,有一點無奈甚至“被迫”的辦法,就是:
1,降政策利率,縮小與市場利率的偏離空間。
2,縮量收水,減少銀行手里的流動性。
這個辦法很高明。
銀行手里錢少了,同行之間借錢變貴了,央行借錢變便宜了。
避免銀行之間資金空轉,樹立貨幣傳導機制的權威性。
另一方面呢,存款和貸款利率也會跟著降,還能保證銀行賺息差的空間。
存錢的利息少了,刺激大家把手里的存款花出去。
貸款的利息更少了,提振大家做生意和買房的意愿。
當然,貨幣工具,畢竟不是萬能的。
貨幣政策,已經(jīng)做了該做的事情。
而且,做的非常漂亮,非常合理,非常周全。
剩下的是什么?
是給依舊存活的房企更多的融資,更大規(guī)模的AMC和紓困基金入場,讓更多的期房復工交付,更低的房貸利率。
是大貨車更順暢的穿梭在高速公路,更多的影院、酒店、商場、名山大川人頭攢動。
是更多的水泥、瀝青、挖掘機生產(chǎn)線開工,更多的工廠機器轟鳴。
貨幣不是萬能的,但貨幣政策取向,卻代表了未來社會所有領域的趨勢變化。
過去幾十年的歷史告訴我們,請相信這樣的趨勢。
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